上海土拍第一日：越秀首殺，但華發(fā)和中鐵置業(yè)才是贏家

觀點(diǎn)網(wǎng)將會(huì)持續(xù)兩日的上海龍年首批拍地，于3月14日拉開了序幕。根據(jù)土拍公告，上海今年第一批次共出讓5幅宅地，涉及浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)、靜安區(qū)、閔行區(qū)，總出讓面積約14.37萬(wàn)平方米，總起價(jià)122.96億元。首日出讓的地塊僅兩宗，分別為楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)002-05地塊（長(zhǎng)海街道340街坊）和閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元17-01、21-01地塊。其中，閔行古美北社區(qū)地塊因競(jìng)買人數(shù)在11人及以上，采用競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。另外三宗分別是浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊、寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)潘涇社區(qū)BSP0-0301單元07B-02地塊以及靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元283-22地塊，將于3月15日出讓。大熱門古美地塊首先吹響成交號(hào)角的是楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)002-05地塊。該地塊共有5家報(bào)名單位，分別為保利置業(yè)、越秀、象嶼、中鐵建、聯(lián)發(fā)。經(jīng)一輪報(bào)價(jià)價(jià)格達(dá)到上限，5家競(jìng)買人全部參與搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，該地塊由杭州燚樂實(shí)業(yè)投資有限公司（越秀）以75383萬(wàn)元搖號(hào)競(jìng)得，樓面價(jià)43941元/平方米，溢價(jià)率9.58%。資料顯示，該地塊面積7458.94平方米，建筑面積17155.56平方米，用途為商住地，容積率2.3，起始價(jià)68794萬(wàn)元，樓面起價(jià)40100.12元/平方米。目光轉(zhuǎn)向引來(lái)14家報(bào)名單位的閔行區(qū)古美北社區(qū)地塊，最終成功的有效申請(qǐng)人有12個(gè)：中海，華潤(rùn)，保利，綠城，建發(fā)，越秀，招商，華發(fā)+中鐵置業(yè)，象嶼+金茂，中鐵建，安徽高速，大華。作為首批出讓中熱度最高的地塊，古美北社區(qū)地塊競(jìng)標(biāo)從下午13時(shí)30分開始，直到晚上9時(shí)方才敲下結(jié)束鈴：由中鐵置業(yè)&華發(fā)聯(lián)合體搖中，成交價(jià)34.71億元，溢價(jià)率10%。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該宗地內(nèi)兩幅地塊均為三類住宅組團(tuán)用地，出讓面積31521平方米，容積率2.0，建筑面積63042.22平方米，起價(jià)約為31.56億元，樓面起價(jià)50059.94元/平方米，地塊總價(jià)最高限價(jià)34.71億元。古美北社區(qū)上一次地塊出讓還要追溯到2022年6月。彼時(shí)，古美北社區(qū)S110501單元18-01、22-01地塊吸引了5家競(jìng)買人角逐，38輪競(jìng)價(jià)后達(dá)到中止價(jià)26.33億元。最后由建發(fā)&華發(fā)報(bào)價(jià)26.579億元成功競(jìng)得該地塊，成交樓板價(jià)50573元/平方米，溢價(jià)率8.99%。后來(lái)，這塊地打造為2023年1月開盤的古美華庭。至于本次成交地塊所在的古美北社區(qū)，近年來(lái)也誕生了不少熱門項(xiàng)目。附近的華發(fā)古美華府二期在2023年4月27日開盤，推出222套房源，開盤當(dāng)天售罄，均價(jià)約82500元/平方米。地塊東側(cè)的華發(fā)建發(fā)古美華庭同樣售價(jià)82500元/平方米，開盤一個(gè)月內(nèi)除樓棟3#目前仍在建外，也已售罄。此次地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)85800元/平方米，相對(duì)過(guò)往聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲約3300元/平方米，對(duì)比古美華庭與古美華府漲幅也超過(guò)了3000元/平方米。以首日出讓定下的基調(diào)來(lái)看，有市場(chǎng)消息預(yù)測(cè)，2024年上海將有序提高聯(lián)動(dòng)價(jià)與地價(jià)上限，直到絕大多數(shù)新房沒有倒掛為止。華發(fā)搭檔中鐵置業(yè)這次，華發(fā)攜手的是去年4月以19.05億元競(jìng)得徐匯田林街道的中鐵置業(yè)。在去年上海第二批集中供地時(shí)，中鐵置業(yè)也嘗試進(jìn)軍閔行區(qū)，參與了華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊的競(jìng)拍，但最終由中鐵建搖中。這次中鐵置業(yè)聯(lián)手已于古美北社區(qū)布局多年的華發(fā)，再次向閔行區(qū)進(jìn)發(fā)。細(xì)數(shù)下來(lái)，這已經(jīng)是華發(fā)在古美北社區(qū)拿下的第三塊地了，也憑借此次勝出成功將古美板塊三個(gè)項(xiàng)目連點(diǎn)成線，落下2024年在滬投拓的第一個(gè)腳印。從2014年初入上海市場(chǎng)以來(lái)，華發(fā)十年間從聯(lián)合體拿地一步步企穩(wěn)到獨(dú)立操盤，背后是有序加深的在滬布局。據(jù)觀點(diǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道，2022年上海4次集中供地中，華發(fā)攬獲閔行浦江鎮(zhèn)、七寶、浦東唐鎮(zhèn)、周浦、寶山顧村和靜安中興社區(qū)共8宗優(yōu)質(zhì)宅塊。項(xiàng)目推進(jìn)方面，2022年，華發(fā)在上海大舉推盤，7個(gè)項(xiàng)目11次開盤，276%的超高平均認(rèn)籌率逢開即罄，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。到了2023年，華發(fā)繼續(xù)深耕上海土地市場(chǎng)，分別在青浦區(qū)西虹橋、松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)、靜安區(qū)天目社區(qū)、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)和嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)補(bǔ)倉(cāng)5宗地塊，總金額超267億元；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額283.66億元，連續(xù)兩年排名第二。去化方面：3月，華發(fā)半島華庭首開，500%認(rèn)籌率創(chuàng)當(dāng)時(shí)上海積分認(rèn)籌制以來(lái)新高，335套房源銷售額24.16億元；9月17日，位于青浦徐涇的華發(fā)蟠龍四季結(jié)束認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目一次性全部推出409套全部房源，最終認(rèn)購(gòu)率約300%。不僅是推盤神速，華發(fā)在開發(fā)速度上同樣高效：上海市龍聯(lián)路地塊創(chuàng)下從拿地到清盤僅用5個(gè)月時(shí)間的記錄；12月15日競(jìng)得上海南翔地塊十天后便公示了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，并于2024年1月3日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。然而對(duì)比往年，上海樓市2024年開局顯得有些平淡。2月，上海新房成交1449套，環(huán)比降低62.72%，成交金額為116.28億元，環(huán)比下降61.13%，幾乎是近幾年新低。盡管1月30日上海已明確表示外環(huán)外放松對(duì)非滬籍單身人士的購(gòu)房限制，一系列利好政策并尚未在樓市中激起浪花，購(gòu)房者觀望情緒依然濃烈。因此，業(yè)內(nèi)均對(duì)今年的樓市“小陽(yáng)春”并不樂觀。在這樣的背景之下，上海首批供地基本上也可以看作是為2024年土地市場(chǎng)格局定下基調(diào)。