上海的普通住宅好像越來越少了

我想對于每位想要在上海購房的人來說，有兩個關(guān)鍵點一定非常重要一是首付，二是稅費那么各位知道么，其實在上海一直有一類房源，不僅能做到更少比例的首付，還可以適當(dāng)減少稅費，那就是：上海的普通住宅我們先來看看什么是普通住宅（以下簡稱普宅）根據(jù)2014年上海市出臺的普宅標(biāo)準(zhǔn)，需要同時滿足以下三個條件除了房屋類型和低于140平的面積要求外，最重要的還是第三點，不同環(huán)線間需要滿足的實際成交價格就好比內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的普宅，就必須滿足總成交價不高于450萬/套的要求那么這些限定條件下的普宅，具體能享受什么優(yōu)惠呢我們以內(nèi)環(huán)內(nèi)一套總價450萬的普宅，以及一套500萬的非普宅為例第一，針對購買二套住房的首付普宅首付只需50%，相比非普宅70%的比例，單就首付就可能相差近100萬第二，還有稅費這里我們只粗略計算增值稅及個人所得稅的部分，加上如今市面上大多都是符合滿五唯一的普宅，那么在這種情況下對于450萬的普宅來說，沒有稅費對于500萬的非普宅來說，如果假設(shè)原業(yè)主房子的買進時間比較早，打個比方原始價在100萬，那么計算下來的差額增值稅普宅和非普宅之間，稅費差距可以達到20萬所以你看，對于大部分購房者來說，這就是普宅最大的吸引力，不僅能降二套首付，還能減免稅費那么，這樣的普宅在上海多么，具體的市場成交又是怎樣的呢01上海全市的普宅供應(yīng)量，不足兩成首先，讓我們來看下新房市場我大致翻看了下今年前六批次的數(shù)據(jù)，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的新房幾乎沒有僅有位于青浦的翠湖苑、奉賢的奉發(fā)賢薈悅邸兩個項目的最小面積段，可以基本滿足普宅的要求因此，我們主要來分析滿足普宅標(biāo)準(zhǔn)的二手供應(yīng)數(shù)據(jù)整理自：兔博士從最近1年上海各環(huán)線的普宅掛牌情況，我們可以得到兩點信息第一，如今上海市場上，可供選擇的普宅市場供應(yīng)量，不多整個上海的普宅加起來，掛牌量只占到19%第二，如果你仔細觀察各環(huán)線內(nèi)普宅占該環(huán)線內(nèi)總掛牌數(shù)的比例，就會發(fā)現(xiàn)越往外的環(huán)線，該區(qū)域內(nèi)的普宅占比就越低除占比最高的內(nèi)環(huán)內(nèi)，達到了27%以外，外環(huán)線以外的普宅占比僅有15%接著我們把視線聚焦到各個板塊，又是哪些地方的普宅掛牌量可以稍微更多些呢我整理了下各環(huán)線內(nèi)普宅掛牌最多的板塊占比最多的鞍山，也就在11%左右并且普宅掛牌多的地方，往往也就是上海早期重點開發(fā)的板塊一種是以工人新村為主的區(qū)域，比如鞍山、中原就拿位于上海楊浦的鞍山新村來說這里是上海最早的工人新村之一，據(jù)說規(guī)模最大的時候，居住人口曾達到100萬這些早期開發(fā)的工人新村，自然也更容易滿足140平以下，總價段在450萬以下的內(nèi)環(huán)內(nèi)普宅開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)除此之外，還讓我有點意外的，是內(nèi)環(huán)線外普宅掛牌排名第一的寶山淞寶要知道淞寶可是寶山區(qū)政府的所在地，妥妥的發(fā)展中心或許也是因為早期寶山的開發(fā)定位，就是將淞寶作為寶鋼職工的配套區(qū)的存在，導(dǎo)致了淞寶也是以低總價的老破小公房為主所以我們看到，無論是內(nèi)環(huán)還是外環(huán)，上海當(dāng)下供應(yīng)的普宅數(shù)量其實是比較稀缺的即使有，更多的也是集中在這些以工人新村為主的城市開發(fā)1.0板塊，在板塊定位上就很難是現(xiàn)在的城市重點核心區(qū)域那么供應(yīng)不足兩成的情況下，普宅的真實成交呢02上海成交的普宅里，占比不到30%怎么樣，聽起來這個數(shù)字是不是并不算少但是各位要知道的是，文章開頭其實我們提到過一套同樣內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子，450萬的普宅和500萬的非普宅之間，稅費差價至少可以有20萬而為了可以減少稅費，促進成交，會出現(xiàn)做低的情況就好比文章開頭我們提到的案例內(nèi)環(huán)內(nèi)一套總價450萬的普宅，以及一套總價500萬的非普宅，不僅二套首付的差距可以有100萬，稅費還能有20萬的區(qū)別因此在真實的市場上，我們其實會發(fā)現(xiàn)有這樣將非普宅做低成普宅的情況尤其是在內(nèi)環(huán)內(nèi)，相比外環(huán)外低于230萬/套的普宅標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬/套的限制，總價更高，做低后能減免的稅費也就更多加上中介小哥告訴我如今內(nèi)環(huán)內(nèi)的總成交價本就是在下滑，有大概10%-15%的空間也讓很多房東選擇適當(dāng)降低自己的房價但是在這樣的前提下，我們再來看上海普宅的成交數(shù)據(jù)近1年內(nèi)，所有普宅成交占全市總成交的29%并且三條環(huán)線普宅的成交，也都能占到該環(huán)線總成交的近30%這樣的數(shù)據(jù)確實看起來不算低但也正是因為有了市場做低的前提，我們可以推斷出真實的普宅成交量占比是要小于29%的此外，當(dāng)我詢問中介小哥這些普宅的置換周期時，小哥告訴我10位業(yè)主里面70%左右都會在滿五年之后，開始著手置換這也意味著，即使想要置換普宅的需求較為旺盛而無論是從掛牌這樣的供應(yīng)層面來看，還是具體的成交數(shù)據(jù)，普宅所占的市場份額，也只是很小的一部分好，到這里我們聊完了宏觀層面的數(shù)據(jù)維度，下面我們再來看看真實的普宅產(chǎn)品，到底都長啥樣03也是沒想到，我們的普宅還有這幾個特征我拉了一下近1年內(nèi)上海已經(jīng)成交的普宅產(chǎn)品數(shù)據(jù)可以看到最明顯的特征就是絕對的小+絕對的老所有環(huán)線間成交的房源里，平均房齡都在20年以上，而戶型面積也僅僅保持在50平左右相比普宅低于140平的標(biāo)準(zhǔn)，低了足足90多平再給大家看一個比較夸張的案例，位于長寧中山公園的華秀小區(qū)圖片來源：鏈家不僅從外立面看，就是純粹老破小的樣子而內(nèi)里的戶型還有這樣僅僅只有27平左右的超小套一，也就能緊巴巴的塞下一張床和少的可憐的活動區(qū)而除了又老又破以外，這些普宅還是絕對的遠在外環(huán)線以外，即使是近1年內(nèi)普宅掛牌最多的板塊，淞寶、嘉定老城、南橋、月浦、臨港新城基本都已經(jīng)是快到上海的邊界區(qū)域了絕對的老、絕對的小、還有絕對的遠對于那些真正想要購買普宅的人來說，本就供應(yīng)量不多的普宅，連住宅的質(zhì)量也相對不太能保證04而這也是我們今天要分析普宅的原因其實關(guān)于上海市普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)，最先是在2012年制定的，后來僅在2014年做過一次動態(tài)調(diào)整至今已經(jīng)有長達9年時間未做改變而9年之后，上海市場卻已經(jīng)發(fā)生了較大的變化第一，是如今上海的二手成交仍在下滑從今年3月開始到6月，上海的二手成交已經(jīng)連續(xù)下滑了4個月，降幅高達47%第二，是來自購房群體的改變不同于9年前上海的用戶還是以剛需為主，現(xiàn)在市場上更多需要滿足的其實是改善需求我挑選了上海各區(qū)域的一些重點板塊，一一咨詢了該板塊的中介小哥數(shù)據(jù)整理自：鏈家中介可以看到除崇明、松江九亭、奉賢金匯這樣比較偏剛需的板塊外，上海大部分板塊都是以置換客戶為主所以，在這樣的市場基本面下，能實現(xiàn)更低二套首付且更少稅費的普宅，才是更能刺激改善需求的產(chǎn)品但是當(dāng)下上海的普宅都是什么情況呢首先，普宅的市場供應(yīng)不足整個上海市場的普宅，新房基本沒有，二手供應(yīng)更是不到兩成另一方面，普宅產(chǎn)品品質(zhì)堪憂即使普宅供應(yīng)量多的地方，要么是內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小，要么位于上海郊區(qū)的邊界地帶本質(zhì)上現(xiàn)在的普宅，并沒有留給改善客戶很好的選擇所以在我看來，要想真的促進上海二手的成交，或許是否可以適當(dāng)放寬普宅的評定標(biāo)準(zhǔn)讓更多價位較高，同時質(zhì)量也更好的產(chǎn)品作為普宅，從而促進改善客戶的購房需求大家覺得，要不要放寬普宅標(biāo)準(zhǔn)呢？以上為正文，來自Moon