存量房貸“降息”落地，為什么又是常州？

風口財經記者 張亭旺央行表態之后，“降低存量房貸利率第一槍”在常州打響。7月21日，據“常州日報”微信公眾號消息，記者采訪常州市部分銀行后發現，目前，常州市商業銀行還沒出臺統一的指導文件和具體細則，但是，已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。截圖來源：“常州日報”微信公眾號這是目前全國商業銀行方面較早釋放“存量房貸可下調”的信號！對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次“常州日報”微信公眾號發布此類消息，具有較高的權威性。對比全國各地銀行的動作，可以認為常州確實在降低存量房貸利率方面打響了第一槍。據風口財經記者此前報道，在7月14日國新辦舉行的新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾明確表態，“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款?！彪S后，關于“存量房貸利率下調”的聲音四處響起。比如，前幾日浙江金華有市場流傳網絡截圖稱：工行存量房貸客戶只要兩年內沒有拖欠還款等不良記錄，均可向貸款經辦行申請重新簽署房貸合同，房貸利率則按最新放款利率執行。但此事很快被辟謠。7月19日，工行金華分行個人金融業務部相關負責人回應，工行金華分行沒有收到相關通知，因此并沒有具體辦理渠道，客戶可以關注官方公眾號和網站。辟謠消息 圖片來源：金華晚報不過，值得注意的是，截至風口財經記者發稿，“常州日報”微信公眾號相關稿件已刪掉了“也有銀行同意下調存量房貸利率”的表述。截圖來源：“常州日報”微信公眾號常州打響“降息”第一槍如果仔細觀察可以發現，在這波房地產政策調整過程中，常州是“一馬當先”。2022年5月，常州放松限售政策，由取證后4年可上市交易調整為2年。2022年9月，常州宣布二手房全面取消限售。2022年8月24日，常州出臺新政，針對一二手房落實了不同的限售要求，全面取消二手房限售，具有創新性。今年2月22日，常州從四個方面出臺10條措施優化房地產相關政策。3月7日，常州再發新政，全面取消樓市限售，具有示范意義。此次常州的操作，對比全國各地銀行，可以認為常州確實在降低存量房貸利率方面打響了第一槍。常州某小區 圖片來源：視覺中國常州樓市政策調整的態度是明確的，也是敢于嘗試的，這與近兩年常州樓市持續低迷有關。從長周期來看，自2021年常州房地產市場進入下行周期以來，新房成交低谷已經持續了兩年的時間。實際上，常州的“敢”基因是刻在骨子里的，從押注新能源賽道就看出來了。時間回溯到2013年，“蔚小理”等造車新勢力還未出世，國內新能源汽車產業尚未形成氣候，而國外特斯拉也因經營不善瀕臨破產，就在一切形勢都不明朗的時候，常州宣布要發展新能源汽車及動力電池等零配件產業，重倉押在這條賽道上。2018年，面對被洛陽拋棄的巨額虧損的中航鋰電，常州金壇區政府頂住壓力，通過制定詳細的重組方案果斷“抄底”，最終帶領陷入困境的中航鋰電“絕地反擊”。其對新能源“風口”敏銳的判斷能力、嫻熟的資本運作能力、果敢的戰略執行能力至今仍被人津津樂道。當前，新能源汽車制造已然是常州的第一大產業。根據《2022胡潤中國新能源產業集聚度城市榜》顯示，常州高居榜單第五位，與北京、上海、深圳、武漢躋身第一梯隊，是前十名城市中唯一一座二線城市，不僅超越了廣州這樣的汽車產業大佬級城市，就連因風投蔚來而在新能源汽車領域頗具影響力的合肥都只能屈居其后，位列第九。產業發展帶動人才集聚。數據顯示，今年上半年，常州引進各類人才52240人，比2022年同期增長24.37%。2022年6月，常州常住人口總數達到549.1萬，相比約一年之前，這個數字增長了近22萬，增速讓人驚嘆！而人口的增長正是常州房地產市場的底氣。存量房貸“降息”的必要性這主要是因為，房貸與居民群體息息相關，更深層次原因則是存量房貸利率與新發放貸款利率之間利差懸殊。去年以來，在央行引導與各地“因城施策”共同作用下，新發放首套房貸利率經歷了多輪下調，其中，5年期以上LPR先后經歷4次下調，累計下行45個基點至4.2%；首套房貸利率下限由相應期限LPR調整為不低于LPR減20個基點。貸款市場利率報價 圖片來源：央行網站但在近年房貸利率調降前，過往發放的存量房貸利率則處于較高水平。據央行最新披露數據，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點。中證鵬元根據同花順iFinD數據整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權平均利率均高于5.4%，最高達到5.7%，與當前的新增房貸利率水平存在著較大利差。而呼吁存量房貸利率下調的，也大多是集中于這幾年的購房者。另一方面，去年以來，銀行的房貸提前還款量大幅增加，排隊還款成為普遍現象。央行相關負責人表示，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。存量房貸利率相對較高與提前還款大幅增加有比較大的關系，這客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。于銀行而言，存量房貸利率下調，雖然會進一步壓縮銀行息差，但可以緩解銀行提前還貸的壓力（有低一點息差總好過沒有），此外，還能給銀行留住優質客戶。而從常州的動作看，目前，關于存量房貸“降息”話題正引向深入。嚴躍進認為，銀行應該確定明確的標準，是全部下調還是擇優下調等，至少需要明確規則，尤其是針對還貸壓力大或信用分高的客戶，可以落實差異化政策。