銀行密集召集房企座談！這個風(fēng)向在轉(zhuǎn)變→

2023.11.29本文字?jǐn)?shù)：3319，閱讀時長大約5分鐘導(dǎo)讀：從“白名單”到“三個不低于”，銀行支持房企融資的風(fēng)向變了。作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢凡 林采薇 馬一凡從“白名單”到“三個不低于”，銀行支持房企融資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，各類座談會也在密集召開。“剛結(jié)束一家銀行總行的會議，接下來還要參加另外一家的。”一家民營房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在29日下午接受第一財(cái)經(jīng)采訪時透露，目前各家銀行僅是召集房企進(jìn)行溝通，尚未落實(shí)到操作環(huán)節(jié)。據(jù)悉，近一周來，交通銀行、建設(shè)銀行、浙商銀行均召開房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，明確將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此之前的11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解等重點(diǎn)工作。此后，有關(guān)“三個不低于”的新要求便在銀行和房地產(chǎn)行業(yè)間流傳。所謂“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于平均房地產(chǎn)貸款增速、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。一位銀行業(yè)人士告訴第一財(cái)經(jīng)，目前（三個不低于）政策還沒有以文件形式正式傳達(dá)到分行，僅是通氣階段；另有銀行人士表示，目前銀行正在研究如何落實(shí)，政策會實(shí)施，但具體怎么操作還不清楚，底線是房地產(chǎn)風(fēng)險不能外流到其他領(lǐng)域。上述參與了銀行座談會的房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人亦證實(shí)，會議上確實(shí)提到了“三個不低于”這個新政策。他表示，盡管還未有具體業(yè)務(wù)落地，但可對房企融資前景樂觀一些了。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“三個不低于”或許旨在規(guī)定銀行對民企融資支持程度的下限，改善非國企融資難的行業(yè)共性問題，對房企而言可謂利好。另外一家上市房企的首席財(cái)務(wù)官亦向第一財(cái)經(jīng)表示，資金供給端目前已經(jīng)沒有太大問題，現(xiàn)在真正的問題是需求端，唯有市場情緒和預(yù)期發(fā)生改變，才有望讓供需兩條腿回到正軌。值得提及的是，目前獲得銀行青睞的民營房企仍為少數(shù)未出險房企，大部分債務(wù)爆雷的公司未進(jìn)入此番融資惠及名單?！叭齻€不低于”監(jiān)管支持房企融資再現(xiàn)新動向，尤其是“三個不低于”的提出，被視作監(jiān)管支持民企融資的重磅信息。一位銀行業(yè)人士稱，收到了上述政策，正在研究如何落實(shí)，但具體怎么實(shí)施還沒有說。該人士表示，現(xiàn)在主要是對非國有房企放貸存在擔(dān)憂，政策意在紓困更多非國有房企，但也要防止房地產(chǎn)風(fēng)險外流到其他領(lǐng)域。目前，銀行比較放心的是第三條，因?yàn)椤皞€人按揭貸款不擔(dān)心，風(fēng)險基本可控?！痹撜邔?dǎo)向如果落實(shí)，將有何實(shí)際影響？業(yè)內(nèi)也有不同的看法。上海一家銀行從事對公業(yè)務(wù)的人士對第一財(cái)經(jīng)記者表示，“三個不低于”的要求目前還處于各方座談通氣階段，尚未以文件形式正式傳達(dá)到各分行。談及銀行對房企開發(fā)貸情況如何，該人士介紹稱，去年在一些金融支持地產(chǎn)的利好政策出臺后，曾有一波小高潮，但目前銀行對房企的融資支持又回到理性狀態(tài)。對于“三個不低于”要求，他認(rèn)為，目前政策尚未真正落地，落地前則需要解決銀行盡職免責(zé)的問題，且銀行不可能向缺乏還款能力的房企放貸。天風(fēng)證券認(rèn)為，在具體指標(biāo)上規(guī)定了銀行對民企融資支持程度的下限，有助于改善非國企融資難的行業(yè)共性問題。金融機(jī)構(gòu)率先對信用資質(zhì)的傾向性弱化，或是居民端破除“國企信仰”、緩解違約擔(dān)憂的前提，對民企銷售回暖或同樣能起到帶動作用。具體而言，“第一個不低于”下，銀行總體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速需較以往或有所增加，且銀行間避免出現(xiàn)“拖后腿”情況，國有大行在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、尤其是對公業(yè)務(wù)的投放未來或會更為積極。第二個不低于和第三個不低于，可視為“一視同仁支持房企融資需求”和“不惜貨、抽貨、斷貨”的實(shí)質(zhì)性措施，針對民營房企和混合所有制的房企有較強(qiáng)的指向性。西南證券也表示，不同于2022年的“金融16條”及“三支箭”政策，本次“三個不低于”屬量化指標(biāo)性監(jiān)管要求，分別緩解房企流動性不足與信用問題、解決非國有房企融資難問題以及從需求端出發(fā)，保障非國有房企的銷售回款預(yù)期。克而瑞則認(rèn)為，“三個不低于”對房企而言是利好，但具體實(shí)施效果仍然難料。在“三個不低于”要求下，國有銀行將面臨既要完成量化指標(biāo)，又要控制自身風(fēng)險敞口的兩難選擇。一直以來，出險房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔(dān)保物價值。部分出險房企資不抵債，能用于抵押貸款的標(biāo)的稀少，在市場化機(jī)制下不太可能取得貸款?！暗谝粋€不低于，便旨在營造行業(yè)競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題?！笨硕鸱Q，“第二個不低于”針對非國有房企融資難的問題，有助于化解這類房企的債務(wù)風(fēng)險?！暗谌齻€不低于”從需求端出發(fā)，保障非國有房企的銷售回款預(yù)期，通過增強(qiáng)個人按揭貸款投放，實(shí)現(xiàn)非國有房企經(jīng)營狀況持續(xù)改善。但從銀行操作方面看，可能會面臨一些現(xiàn)實(shí)問題。數(shù)據(jù)顯示，自2021年起，銀行業(yè)的盈利增速就開始趨緩，2023年前三季度，資產(chǎn)規(guī)模最大的工商銀行的歸母凈利潤同比僅增長0.79%；銀行業(yè)的整體凈利息差也在不斷收窄?？硕鹫J(rèn)為，面對“三個不低于”的要求，銀行如何在實(shí)操中把控風(fēng)控將會是一大難點(diǎn)，對于這類貸款投放或仍保持相對謹(jǐn)慎。銀企座談會密集召開除了央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會前述座談會，近日中國人民銀行等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措助力民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，提及“保持信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”?！锻ㄖ繁硎?，鼓勵主辦銀行和銀團(tuán)貸款牽頭銀行積極發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，對暫時遇到困難但產(chǎn)品有市場、項(xiàng)目有發(fā)展前景、技術(shù)有市場競爭力的民營企業(yè)，按市場化原則提前對接接續(xù)融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。在密集政策指引下，近期多家銀行召開房企座談會，再次釋放支持房企融資的信號。11月27日，交通銀行在上海舉辦部分房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，15家房企參與交流，討論行業(yè)形勢分析、進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作、探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展等內(nèi)容。據(jù)悉，參會房企包括萬科、綠城、龍湖、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)、仁恒置地、新希望地產(chǎn)、卓越置業(yè)、新城控股、偉星集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、浦發(fā)集團(tuán)和首開股份等。交通銀行介紹了對房企具體支持舉措，包括建立工作專班、創(chuàng)設(shè)專屬審批通道、實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債表改善專項(xiàng)計(jì)劃，圍繞住房場景做好零售信貸領(lǐng)域合作。與參會房企就授信額度、債券發(fā)行與投資、“三大工程”、供應(yīng)鏈金融、跨境業(yè)務(wù)等需求與合作點(diǎn)進(jìn)行交流。在此之前，建設(shè)銀行也召開支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求銀企座談會，同龍湖集團(tuán)、萬科集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、大華集團(tuán)6家房企代表，深入研討房地產(chǎn)市場形勢、業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會和未來發(fā)展方向。據(jù)建設(shè)銀行介紹，今年以來，建設(shè)銀行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款投放近3000億元，個人住房貸款投放近萬億元，房企債券投資和承銷金額超300億元。對于正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，建設(shè)銀行堅(jiān)決不惜貸、不抽貸、不斷貸，穩(wěn)定金融支持，滿足其合理融資需求。該行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，加大境內(nèi)外聯(lián)動服務(wù)和母子協(xié)同力度，通過授信支持、投行服務(wù)、債券投資、展期和調(diào)整還款安排等全方位金融服務(wù)幫助企業(yè)改善流動性，助力房企穿越周期等。浙商銀行行長張榮森也在近期房地產(chǎn)企業(yè)座談會中表示，浙商銀行將從房地產(chǎn)市場供需兩端綜合施策，保持信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，積極做好“保交樓”工作，不折不扣地落實(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的相關(guān)要求。目前，房企融資情況仍然緊張。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1～10月80家典型房企累計(jì)融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月單月融資規(guī)模僅為213.6億元，同比減少52%，創(chuàng)下2020年以來新低，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍待解決?！拔磥硗ㄟ^第二支箭的方式，支持民營融資的力度或?qū)⒗^續(xù)加大，具體表現(xiàn)或包括政策繼續(xù)延期、擴(kuò)容、增量，更多未出險民企或能獲得實(shí)質(zhì)性支持，短期內(nèi)違約風(fēng)險大幅降低。”天風(fēng)證券認(rèn)為，座談會后針對房企股權(quán)融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、改善其現(xiàn)金流，引導(dǎo)市場主體回歸常態(tài)化經(jīng)營狀態(tài)。微信編輯| 高莉珊