西安樓市再度松綁，堅守到現在不容易

古城西安也終于是松綁限購了，繼杭州當天上午取消后，西安也是緊隨其后，可以說兩座二線城市同時開花，而隨著樓市松綁到現在的這個地步，可以說二線的完全的松綁已經是箭在弦上了，因為從去年高層已經定調了咱們的供求關系已經發生了重大的變化，現在是求人和拉人來買房，曾經百萬大學生涌入入戶的西安也不例外了。就在5月9號，西安發布了進一步促進房地產市場平穩發展的通知，涉及內容很廣，共有10條。最重點的幾方面給大家總結了，第一，全面取消全市范圍內新房和二手房的限購，取消了公證搖號的限制，意味著什么房子都可以任意買買買了；第二，鼓勵房企、經紀機構以舊換新的模式，鼓勵交易雙方共同承擔中介費；第三，允許公司和事業單位購買二手房；其他的話就是設置白名單、降低公積金首付比例等。很明顯，限制的西安也是在效仿其他地方的操作，因為前幾天不少地方發布的新政中，就已經開始允許公司購房了，不要搖號的限制，也是在歡迎各類人群入市買房。因為4月底的重要會議之后，已經在強調要盡快去庫存了，所以當其他兄弟城市都放開后，西安也就跟上了，可以說是盡人事，聽天命了。而現在人口的增長已經是凈減少了，未來的城市已經在進入搶人的狀態了，因為大部分的人口選擇面會更加大了，甚至可以說除了一線城市幾乎都可以任意選擇了，所以你不主動去搶人的話，很難有更大的競爭力，因為過去的人口流入太多了，肯定要出各種限制去約束，所以才有限購、五年社保等要求，而隨著現在各大城市的一擼到底，購房和落戶的壁壘基本被打破了，以后除了北京上海，肯定說任何城市都可以任由你落戶了。而西安這次的限購解除，可以說還留了一點底牌的，不像杭州那樣每個區買房都可以操作成首套貸款，而西安就是相對比較單純的解除限購，金融方面的松綁力度是比較小的。而且去年下半年西安就已經放開了二環外的限購，而核心區的新房項目又是非常稀缺的，所以可能就對二手有些影響，對核心區的新房影響程度也不大。所以可以看出西安現在貌似還是有點底氣的，而作為全國最后第三個松綁的二線城市，西安的房價確實不一樣，根據中指研究院的數據來看，4月西安行環比漲幅達到0.62%，全網位居第二，僅次于上海，而從203奶奶開始，西安的新房幾乎都是保持上漲的狀態，連續上漲了16個月，而全國的房價則是連續10個月下跌的狀態，一漲一跌，西安的獨特也就被對比出來了。而土拍方面，去年西安成交了134宗地，出讓金依然突破了千億元，今年一季度還賣出去了410萬平方米的土地，土拍收入位居全國第二，僅次于北京。當然，雖然賣地還不錯，但是進入到了今年后，西安在新房交易方面已經出現了下滑，可以說過去的堅挺來到了一個拐點，今年前兩個月的成交環比出現了連跌，到了4月新房成交面積為64.5萬平方米，同比下降50%，而整體去化周期已超13個月，這個周期相比自然資源部的36個月停止供地線肯定還是非常安全的，但是跟西安過往的去化來比已經是最高點了，所以這次的松綁更多大家可以理解成順水推舟。而能夠釋放的需求肯定也是有限的，因為現在大家不是缺政策了，而是不敢加杠桿了。要知道2017年的時候，西安的居民杠桿率在54%左右，而到2022年已經上升到了79%左右，可以說已經算是不低的指數了，后續還能夠加的空間已經非常有限，加上后續的預期影響，人口增速的放緩，能夠持續買入的剛需也是更加稀缺了。當然，現在的樓市都是在以價換量，包括后續的西安也會走這條路子，而西安、杭州、長沙等城市的全面松綁限購，其實也是代表著樓市進入到了一個新的狀態，限購這種操作已經逐步退出歷史舞臺了，很難說再有全國性的大面積限購、限售等行為，最多就是少數核心區的結構性調整或者區域調節，因為以前就是依靠限購然后漲價然后再松綁進行循環，價格提升上去了，銷量去賣掉了，因為過去是供不應求，房子是不夠的，甚至大家都在假離婚去獲取購房資格，而現在呢，是要求人來買房，給各種福利和吸引才可能有客戶，現在這個杠桿率和居民收入也很難持續撐起再度上漲的房價了，就像房企撐不住暴雷一樣，對市場的持續過于樂觀，給了很多房企當頭一棒，甚至可以說是毀滅性的打擊。而作為相對核心的城市，目前的松綁還是一個虹吸的過程，因為這個階段，底下城市的購房需求還有一個選擇和糾結的過程，因為是機會直接擺在面前了，以前是有扇大門關著，現在是敞開后，總會有人經不起誘惑進去購房的，而以價換量的時間節奏也會讓更多人的購房成本降低，因為去庫存已經是定調的事情了，不管是個人買還是其他行業的企業進來買房，反正就是要把現有的庫存給慢慢清掉，在清掉之前都會出各種福利、補貼和優惠，直到庫存去到一個相對安全和穩定的水平線，而現在的市場，不是說大家不想買房，而是手上的錢和未來的收入沒有足夠的信心，因為依靠松綁限購是表面的刺激，最根本的刺激還是給大家提高收入和保障。而一線何時放開還是大家現在最關心的事情了，因為今年還是一線的主場，所以像杭州、西安等城市的松綁估計也就能維持一小段時間的熱度，也會加大本地二手房的掛牌量，就像杭州一樣，在5月9號新政首日，杭州的二手房咨詢量增加了54%,而二手掛牌房源暴漲了91%，可以說現在杭州業主每家每戶都在考慮要不要賣掉手上多余的房子了，西安后續的情況也會比較相似，每次政策期都是窗口期，誰能把握住機會套現的才可能是贏家。